Il est fréquent de revendre son logement plus cher que son prix d’achat, en raison de l’évolution du marché immobilier local ou des aménagements effectués. C’est cette différence de prix que l’on appelle “plus-value”. Dans le cas des résidences secondaires, la plus-value est soumise à l’imposition. Toutefois, certaines conditions permettent de se voir exonéré de l’impôt : explications.
Plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, c’est ce qu’on appelle la plus-value brute. Pour calculer la plus-value imposable, On retient :
- le prix de vente minoré de certains frais liés à la cession, comme les coûts de diagnostics ou la commission de l’agence immobilière par exemple.
- le prix d’acquisition augmenté de frais comme les frais de notaire, droits de donation etc. Si le vendeur ne peut justifier ces frais réels sur présentation de facture, il est admis une majoration forfaitaire de 7.5 %.
Enfin, les travaux réalisés peuvent également être ajoutés au prix d’achat, soit par montant réel (détention de moins de 5 ans) soit par montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat (si détention de plus de 5 ans).
Sur cette plus-value entre prix de vente et prix d’achat corrigés, s’applique un abattement pour années de détention. Ensuite, l’impôt peut être calculé. Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % par année de détention, à partir de la cinquième année jusqu’à la vingt-et-unième,
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme il suit :
- 1.65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième,
- 1.60 % pour la vingt-deuxième année,
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
La plus-value dégagée lors de la vente d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt au taux de 19 %, plus prélèvements sociaux de 17.2 %. Depuis le premier janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6% s’ajoute à l’impôt sur les plus-values lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 €. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, une fois l'abattement pour détention pris en compte.
Plus-value dégagée lors de la vente d’une résidence secondaire : cas d’exonération
La vente d’une résidence secondaire peut échapper à la taxation sur la plus-value dans certaines conditions :
- le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
- le montant dégagé par la vente de la résidence secondaire doit être utilisé (en partie ou en totalité) pour l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois suivant la vente.
- si la plus-value réalisée est inférieure ou égale à 15 000 €. La vente d’un logement en indivision, usufruit ou nu-propriété amène des cas particuliers d'exonération.
L’exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
